Sostituire il mutuo a volte può essere non conveniente. E’ necessario prestare attenzione  al nuovo contratto, al tipo di strumento utilizzato, ovvero quello della rinegoziazione, surrogazione e mutuo di sostituzione, nonchè alle personali esigenze.

Per analizzare le varie proposte occorre comparare i contratti e, nello specifico, gli eventuali costi aggiuntivi. A tal proposito, il Consiglio nazionale del notariato ha prefissato una bussola per l’orientamento dei consumatori.

ANALISI DEL CONTRATTO IN CASO DI RINEGOZAZIONE, SURROGAZIONE E DI SOSTITUZIONE DEL MUTUO
É opportuno, quindi, verificare il tasso a regime, cioè quello reale per gli anni a venire e non quello iniziale di ingresso, più basso per le prime rate per incentivare il cliente; osservare il  piano di ammortamento e quello di preammortamento (il periodo temporale iniziale nel corso del quale la rata non va a ridurre il debito, ma soltanto gli interessi). Occorre mettere in confronto le spese relative alla perizia e quelle di istruttoria, le assicurazioni, quelle obbligatorie e non. E’ possibile raffrontare tutto quanto ponendo  a paragone l'Indicatore sintetico di costo, il foglio informativo e il prospetto Esis, che rappresentano documenti che ogni istituto di credito deve consegnare al potenziale cliente prima della stipula , dove si evidenzia , altresì, il Taeg, un tasso complessivo che tiene conto, del tasso nominale degli interessi, e  degli altri oneri considerati per l’utilizzo del credito.

ASPETTI DA CONSIDERARE PER PAGARE MENO IN CASO DI RINEGOZAZIONE DEL MUTUO

Una volta vagliato il contratto, occorre determinare che tipo di operazione prendere in considerazione per ricontrattare il vecchio mutuo, trasferirlo o richiederne uno ex- nuovo presso il proprio istituto  bancario o presso un’altra banca. La rinegoziazione rappresenta  una nuova contrattazione tra banca e cliente che va ad incidere in particolare sul tasso e/o la durata del contratto, senza spese e attraverso scrittura privata autenticata e non. Nel caso che la banca abbia per politiche interne ragione per chiedere di determinare l'accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica, i corrispettivi dei notai saranno ridotti per accordi fissati dal Consiglio nazionale del notariato. Non è possibile però modificare l'importo del finanziamento. La norma prevede la detraibilitá fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori compresa la parcella notarile sul mutuo pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili da adibire a prima casa; la detrazione è relativa alla quota rappresentata dagli interessi, e oneri, relativa alla quota del mutuo che comprende il prezzo di acquisto dell'abitazione dichiarato nell'atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse. Possono essere inoltre detratti gli interessi relativi alla rinegoziazione e la surrogazione. Attaverso il sistema della  portabilita, invece, il debitore ha la facoltà di scegliere di trasferire il mutuo presso un altro istituto di credito, che darà la possibilità a questi di stipulare un altro mutuo con il quale estinguere quello originario. L'ipoteca che rappresenta la garanzia rimarrà  la stessa del mutuo originario, per cui non ci saranno ulteriori costi.  Nel caso in cui si abbia intenzione di ottenere un finanziamento più corposo o trasformare il vecchio mutuo in uno nuovo presso la propria banca siamo davanti ad un particolare forma di mutuo, denominata mutuo di sostituzione che rappresenta un vero e proprio nuovo mutuo. Nell’ipotesi di tale scelta occorre accertare i costi di apertura di un nuovo contratto di finanziamento, con annessi costi di cancellazione e reiscrizione dell'ipoteca, nonchè i relativi costi notarili, e i costi di estinzione anticipata, a patto che si tratti di mutui contrattati dopo il 2 febbraio o il 3 aprile dell’anno 2007 (in base ai casi).  Su quelli antecedenti viene applicata una commissione ridotta per l'estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato, come è  sato stablito dall'accordo fissato tra l'Abi e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il due maggio dell’anno 2007, e al nuovo accordo del 17 marzo dell’anno 2008.